O programie „Mieszkanie dla Młodych”

Drukuj

Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych jest skierowany do osób poniżej 35. roku życia, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Musi to być lokal o powierzchni nie większej niż 75 m2 zakupiony na rynku pierwotnym, na który nabywca zaciągnął kredyt na kwotę co najmniej 50% ceny zakupu lokalu, przy okresie kredytowania minimum 15 lat.

Kamienica. Fot. Agata Dąmbska.Wsparcie stanowi:

  • dopłata do ceny należnej za zakup lokalu mieszkalnego, w części stanowiącej 10% wartości odtworzeniowej nabywanego mieszkania,

  • dodatkowe dofinansowanie (5% wartości odtworzeniowej) w przypadku osób lub rodzin wychowujących dzieci (także przysposobione) w dniu złożenia wniosku o wsparcie,

  • dodatkowe jednorazowe dofinansowanie (5% wartości odtworzeniowej) w przypadku beneficjentów, których gospodarstwo domowe po zakupie mieszkania powiększy się z tytułu urodzin lub przysposobienia trzeciego (i kolejnego) dziecka,

  • wsparcie finansowe udzielane przez BGK ze środków Funduszu Dopłat (w sumie ok 3 mld zł) na podstawie wniosków nabywców lokali mieszkalnych za pośrednictwem instytucji kredytujących, składanych do końca 2018 r.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy, cel nowych rozwiązań stanowiło zwiększenie dostępności lokali mieszkalnych na rynku w odniesieniu do osób młodych, nabywających pierwsze mieszkanie i nie dysponujących zdolnością kredytową do obsługi zobowiązania, które bez wsparcia finansowego byłoby wyższe. Proponowane instrumenty wsparcia miały łączyć zamierzenia polityki mieszkaniowej z polityką prorodzinną, zmierzając do powstrzymania negatywnych tendencji demograficznych. Nowy instrument skierowano do zbliżonej grupy docelowej programu „Rodzina na swoim”, jednak dopłata do rat kredytu została zamieniona na pokrycie części wkładu własnego do kredytu, łagodząc wymogi dotyczące wysokość minimalnego wkładu własnego.

Dokument ten wzbudził wiele kontrowersji, szczególnie ze względu na wykluczenie z programu rynku wtórnego, a także ograniczenie wiekowe (dyskryminacja ze względu na wiek). Zarzuca się, że skutkiem ustawy będzie wzrost cen mieszkań, a także spotęgowanie negatywnego zjawiska suburbanizacji, czyli rozlewania się miast. W ramach konsultacji społecznych o projekcie negatywnie wypowiedział się m.in. Związek Banków Polskich, burmistrzowie miast aglomeracji warszawskiej, Kongres Budownictwa, NSZZ Solidarność, Polska Federacja Rynku Nieruchomości czy Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego. Wiele instytucji zaproponowało objęcie programem także rynku wtórnego oraz budowę lub zakup domu jednorodzinnego.

Główne wątpliwości wobec proponowanych w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych rozwiązań to:

1. Narzędzia nieprzystające do deklarowanych celów ustawy

a) elastyczność podaży mieszkań jest niska, a więc przy zwiększeniu popytu nastąpi wzrost cen,
b) pomoc jest dostępna dla osób bez dzieci, a więc ustawa nie jest narzędziem polityki prorodzinnej,
c) nie może być mowy o polityce mieszkaniowej państwa bez wspierania budownictwa czynszowego,
d) dla stwarzania warunków zaspakajania potrzeb mieszkaniowych niezbędny jest spójny system długoterminowego oszczędzania na mieszkanie.

2. Nieprawidłowa definicja grupy docelowej

a) pomoc skierowana do wąskiej, najsilniejszej ekonomicznie grupy młodych obywateli (posiadających już zdolność kredytową),
b) ustawa umożliwi zakup mieszkań w lepszej lokalizacji lub o większym metrażu osobom, które nie potrzebują dodatkowego wsparcia ze strony państwa w zakresie kupna mieszkania,
c) możliwość uzyskania pomocy na kupno relatywnie dużych mieszkań rodzi podejrzenie, że celem programu może być pomoc dla deweloperów, którzy mają trudności ze zbyciem większych lokali,
d) szerokie subsydiowanie mieszkań deweloperskich w największych miastach nie uprawnia do zakwalifikowania programu jako pomocy dla grup obiektywnie najbardziej potrzebujących wsparcia w zakresie nabycia pierwszego mieszkania.

3. Rozregulowanie rynku budownictwa mieszkaniowego

a) od trzech kwartałów rośnie popyt na mieszkania, w związku z czym maleje nadwyżka mieszkań na rynku,
b) nie ma ekonomicznej potrzeby wspierania tych procesów, bo spowodują jedynie wzrost popytu na zasób mieszkaniowy, a więc wzrost cen mieszkań,
c) branża deweloperska nie wymaga specjalnego wsparcia, bo ma dobrą kondycję finansową na tle innych branż (najmniej upadłości).

4. Rozwiązanie nie przystaje do sytuacji budżetowej

a) Polska zmuszana jest do oszczędności, a tymczasem proponuje się wsparcie dla zamożniejszych grup,
b) rozwiązanie jest kontrowersyjne z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej, gdyż z podatków płaconych przez całe społeczeństwo wspierana jest jego bogatsza część,
c) w najbliższych latach nastąpi kumulacja wydatków z budżetu państwa na poprzedni program – Rodzina na swoim oraz Mieszkanie dla młodych, więc istnieje obawa, że programy te sfinansujemy z własnych emerytur.

5. Negatywny wpływ na rozwój miast

a) zła kondycja zasobów mieszkaniowych w miastach jest przyczyną niewykorzystania dużej ich części (pustostany), zaś zagęszczenie ludności miejskiej na km2 w Polsce dużo niższe niż w innych krajach UE,
b) ustawa wspiera procesy suburbanizacji w dużych miastach poprzez wykluczenie budownictwa jednorodzinnego oraz rynku wtórnego,
c) ustawa nie wspiera wartości policentrycznego układu miast w Polsce, a rozwiązania w niej proponowane są sprzeczne z celami polityki przestrzennego zagospodarowania kraju, określonymi w KPZK 2030.<

6. Potencjalnie negatywne konsekwencje w wymiarze polityki społecznej

a) poczucie niesprawiedliwości społecznej wśród młodych osób, które ze względu na brak zdolności kredytowej nie kwalifikują się do objęcia pomocą w ramach programu,
b) poczucie frustracji u osób, które pomimo tego, że kwalifikują się do otrzymania pomocy, nie otrzymają jej z powodu wyczerpania środków (przewidziano ograniczoną pulę 600 mln na każdy rok obowiązywania ustawy),
c) poczucie niezadowolenia istotnej grupy społecznej młodych ludzi, którzy pomimo wsparcia państwa w ramach programu, nie będą mogli skorzystać z kredytu bankowego na zakup pierwszego mieszkania.

1 września 2015 weszła w życie nowelizacja ustawy o MDM: ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Po zmianach można skorzystać w programie Mieszkanie dla Młodych z dopłat do mieszkań również na rynku wtórnym. Wsparcie zostało zróżnicowane w zależności od ilości dzieci. Dla rodzin wielodzietnych przewidziane są dodatkowe premie, w rezultacie będzie można uzyskać dopłatę do mieszkania w wysokości nawet 119 tys. zł.

Możliwością dofinansowania zostali objęci także nabywcy podpisujący ze spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu i na tej podstawie wnoszący wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej w celu uzyskania prawa własności mieszkania. Dopłata pokrywa obowiązkowy wkład własny (do końca roku jeszcze 10%, a od 2016 r. – 15%). Warunkiem skorzystania z niej jest kupno na kredyt mieszkania, którego cena mieści się w limicie. Maksymalne wysokości dopłat zależą od miejsca, w którym znajduje się nieruchomość, oraz liczby dzieci.

Mieszkania z rynku wtórnego będą miały inne limity cen kwalifikujące nieruchomość do programu Mieszkanie dla Młodych. W przypadku rynku pierwotnego jest to 110 proc. średniego wskaźnika odtworzeniowego, a dla mieszkań z drugiej ręki będzie to 90 proc. W efekcie np. w Warszawie limit dla rynku pierwotnego wynosi 6 588,32 zł, zaś na rynku wtórnym – 5 390,44 zł.

W wielu dużych miastach znalezienie mieszkania w limicie będzie bardzo trudne. Obecnie w Krakowie i Warszawie tylko jedno na siedemdziesiąt mieszkań wystawionych na sprzedaż spełnia ten warunek. Zyskają za to małe miejscowości, gdzie ceny są niższe; w niektórych miastach w limicie mieści się zdecydowana większość lokali na sprzedaż. Taka zmiana w MdM pozwoli też kupić z dopłatami mieszkanie w dużym mieście w niższym standardzie, np. przeznaczone do remontu.

Tekst dr Justyny Glusman stanowi fragment opracowania o polityce lokalowej i mieszkaniowej, które realizowane jest przez Projekt: Polska we współpracy z Forum Od-nowa i Fundacją Rozwoju Warszawy.

Czytaj również